什么比较赚钱：创业赚钱项目大全

5月31日，首批九只公募REITs开始发售，先看看有哪9只：

这批REITs都是基础设施，包括了高速公路、水务环保、产业园和物流仓储四种。

一说到REITs基金，大家以往接受关于REITs的观点都是这样的：REITs基金的全称叫“房地产投资信托基金”，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金（ps，现在REITs基金的底仓资产不局限房地产，包括公寓，酒店，医院，仓储，基础设施，数据中心，园林等等）一般基金资产80%以上投资的就是上面说的那些项目，而收益主要来源于两块，投向资产增值（譬如房子涨价）以及每年固定的收租收入。获得的收入每年拿出90%出来进行现金分红定义上，REITs基金的风险收益要比货币基金以及债券基金高，但比股票基金，混合型基金的要低。买不起房？不懂得如何买房？那就大家各自从钱袋子里掏点出来，众筹买，那就成立了一只REITs基金、而基金则由专人管理，自然而然也解决了不懂得如何买房的问题。毕竟属于基金，更多的优势就出来了，参与门槛低，最低100元或者1000元就可以买，而且流动性更强。且每年有固定的现金分红，投资人还获得了稳定的现金流。底层资产+稳定的现金分红，因此才会被认为买入REITs基金就是在当包租公。那国内首先募集的那9只公募REITs基金，是不是也有那么好？我们此次公募REITs基金用的是契约制，投资者买入持有的是REITs公募基金的份额（享受投资收益），然后由专门的管理人负责运营（收取管理费），托管人则负责保管基金资产（收取托管费），这样相对分散，各自权利义务明确。基金投资于资产支持证券的资产比例不低于80%，但对应底层资产不包括住宅、酒店、写字楼、商场等房地产项目，只能是基础设施，除此之外只能投资于利率债、AAA 级信用债或货币市场工具。不能投资股票，可转债，可交换债等股权资产。所以，大家买房收租的愿望在这里就被毁灭了，不能买房地产的项目除了国家坚决贯彻“房住不炒”之外，估计也有一部分原因是刚推出REITs公募，不想一出来波动就太大。因此，购买这批国内REITs基金，跟国外的相比，我感觉波动会稍微低一些，同时预期收益率也会稍微低一些。买房收租的愿望虽然被灭了，但收租的原理还在，只不过买的底层资产不一样，全部都是基础设施建设，包括垃圾焚烧，污水处理，收费公路，产业园，以及仓储物流。每个基金的差异性都很大，在规模，现金分派率，项目性质，以及基金存续的期限都不一样。为什么规模不一样？这批基金倒不像我们平常买基金一样，比较注重基金规模，因为规模是由基金将要持有的资产决定的。举个例子，国金铁建重庆渝遂高速公路 REITs，对应的底层资产为为渝遂高速重庆段，涉及高速公路 93.26 公里，这段高速公路还剩14年的运营权限，也就代表了还能收14年的车辆通行费、租金等收入从基金的招募公告可以看到，此类项目是将未来特定期限内（特许经营权到期之前）的现金流，按照折现率折现到某一时点后得到基础设施项目在该时点的估值也就是14年后价值45.73亿的高速公路经营权现在就先拿钱买下来了，其他几只基金规模原理也是如此。买下来就开始经营这段高速路，之后可以获得稳定的通行费或租金收入，从而每年进行稳定的分红，根据上面的内部收益率预测为6.26%，也就是我们购买这只基金期望获得的年化收益。但在经营过程中，不可能一成不变，比如突然通行费收费提高了，又或者类似去年的疫情影响，都会导致收入的变动。又或者贴现率因子因为国债收益率变动的影响，从而导致基金估值的变动因此6%不是一成不变的，可能某一年会在低于6%，也有可能某年高于6%，大家可以看到，特许经营权的分派率会稍微高一些，那是因为特许经营权只有一个有效使用期限，譬如上面提到的重庆渝遂高速公路14年到期后，得花2个亿对公路进行维修翻新，然后给回政府。不动产则有永续资产属性，到期后仍有一定的市场价值，譬如工业园，到期可进行清算分配。因此，在同等贴现率的影响下，不动产的现金分派率要更低一些总结：特许经营权类的REITs基金相对来说，受到的风险因素比较小，现金流也较稳定，基金波动也会稍微低，而不动产REITs基金因为会涉及到租约的续期，租约价格的变动，我认为这块是相对没那么稳定的，因此现金流以及波动都会波动稍微大一些。针对公募REITs，中国基金报粉丝群内提出了十大具备共性的问题，我们也提供了业内专业的专业人士的解答，可供参考。

有关REITs的一些问题

针对来自于中国基金报粉丝群内针对公募REITs提出的十大具备共性的问题，我们来看专业人士怎么说。

01

REITs的认购方式？

投资者参与基础设施基金份额认购的方式有三种，分别为战略投资者配售、网下投资者配售和公众投资者认购。作为公众投资者，可通过场外直销及代销机构认购，也可通过券商走场内认购的渠道。投资者参与基础设施基金场内认购的，应持有场内证券账户；投资者参与基础设施基金场外认购的，应持有场外基金账户。基础设施基金上市后，投资者使用场内证券账户认购的基金份额，可直接参与场内交易；使用场外基金账户认购的基金份额，应先转托管至场内证券经营机构后，才可参与场内交易。02REITs和债券相比，投资起来有什么不同之处？我想要用REITs替代部分的债券投资，可以吗？博时基金：REITs与债券相比，REITs虽然没有固定的利息回报，但有强制分红机制，且并在此基础上有未来资产增值带来的基金份额价值提升的空间。REITs是一种价格波动小于股票而收益性或又优于债券的资产。尤其需要说明的是，因为国内REITs的基础资产聚焦于基础设施行业，而基础设施行业又没有明显的牛熊特征，因此REITs能够比较有效的对冲周期性波动风险，具有穿越周期的作用。平安基金REITs有关负责人：REITs属于权益性产品，不设业绩比较基准，无固定收益概念，基金份额收益全部来自于基金分红。本基金基础设施项目广河高速（广州段）特许经营权将于2036年12月16日到期，基金净值会随着特许经营权剩余期限的缩短而不断递减，基金分红中包含对投资者初始投资资金的返还，产品到期后无需偿还本金。

盈米基金研究员周禹农：REITs适合两类投资者：第一类有大类资产配置观念，长期持有而非短期操作的投资者；第二类适合以往持有银行理财信托计划债基以及银行等高派息个股的中低风险偏好投资者。

REITs的优点：

第一：底层资金比较透明。

通过财务报表来研究一个企业的债券和股票需要深入研究，由于REITs本身集中度高，其底层资产是一个实体项目而非企业，以高速公路和产业园区为例，在管理人合规尽职的前提下很难对其收入利润进行粉饰，通行费和园区租金虽然不像债券一样票息固定但是并不依赖于企业的主体资质，其信用风险相对可控。

第二、与股票对比的话，REITs分红要高些，上行弹性可期待。

银行钢铁板块分红率虽高但是目前上市公司分红率整体偏低且依赖于企业自身意愿，REITs的分红由合同条款硬性约束所以确定性高，而且根据目前的资本化率计算已上市项目的分红率要高于大部分上市企业（而且这次的项目因为主体资质非常优异回报率略低，数据中心等高科技产业回报率和成长性更高）。

和银行钢铁等传统高分红周期赛道相比，基础设施项目的行业中长期来看具备一定成长性，未来还可以期待IDC等新兴产业REITs上市。

公募REITs场外认购的风险等级为R4，券商渠道将公募REITs的风险等级定为C3，投资者也要了解清楚自己的风险偏好，风险等级较低的投资者要谨慎购买。

03REITs的分红率高，每年是否有稳定现金流？博时基金：公募REITs作为一种封闭式基金，投资的资产是一个有一定现金流的基础设施项目，以通过长期持有并提高基础设施项目的运营管理水平创造更高的现金流回报收益为主要目的。另外，因为REITs设有强制分红机制，在符合条件的前提下将可供分配金额的90%以上强制分配给投资人。

平安基金REITs有关负责人：根据监管指引要求，reits产品的底层资产现金流持续稳定且来源合理分散。2020年7月31日发改委与证监会联合发布的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》指出，项目预计未来3年净现金流分派率原则上不低于4%。在符合分配条件的情况下公募reits的分配每年不得少于1次，把基础设施基金年度可供分配金额的90%以上分配给投资者。

创金合信基金：从目前9只公募REITs的募集材料来看，不动产类REITs（含仓储类REITs、园区类REITs）2021年现金分红率在4.1%~4.74%之间，而特许经营权REITs相对较高，在6.19%~12.4%之间。

不管是不动产类还是特许经营权类，其基础资产的现金流稳定性在项目承做阶段进行过审慎的评估，且REITs产品针对基础资产的分红比例有强制要求，所以大概率是能够保持稳定的现金分红比例的。但是，也不排除REITs产品的基础资产在极端条件下（如出现基础设施大修等情况）存在未能达到分红条件的可能。投资者投资时应当慎重分析基础资产的具体情况，清晰理解风险收益特征后再行购买。

04第一批REITs的年化收益率可以维持在什么范围？平安基金REITs有关负责人：REITs是权益性产品，无固定收益概念，因此无年化收益率的形式。具体可详见本基金的招募说明书、发售公告等信息披露文件。特别的，预计取得的现金分派率并非基金管理人向投资者保证本金不受损失或保证其取得最低收益的承诺，投资有风险，投资者应自主判断基金的投资价值，自行承担投资风险，并充分考虑自身的风险承受能力，理性判断市场，谨慎做出投资决策。

创金合信基金：年化收益率由两个因素决定，一是底层项目的分红情况；二是REITs上市后二级市场的交易折溢价。从首批REITs的募集材料看，底层项目的分红率大概率可以在4%以上。不过交易折溢价的情况，需要视市场情况而定。

盈米基金研究员周禹农：基础设施Reits基金的收益主要源自项目经营以及资本增值带来的资本利得，根据试点基金以及底层资产回报来看绝对收益在股债之间。

05买了REITs就会自动转到场内吗？中途想退出的话，如何赎回？平安基金REITs有关负责人：如果是场外购买REITs，需要投资者将基金份额转托管到场内。REITs产品为契约型封闭式基金，不能申购或赎回。退出渠道仅能通过二级市场交易转让。

06首批公募REITs有什么区别？基民怎么选择？平安基金REITs有关负责人：首批获批的公募reits产品包括产业园，仓储物流，污水处理，高速公路等，所属行业不同。投资者可通过各家产品公开披露的基金合同、招募说明书、基金产品资料概要等法律文件及信息披露文件来了解项目信息，结合自己的投资者风险等级情况来遴选产品。REITS该怎么买，这个问题很简单，就像打新可转债、打新新股一样，我们只需要顶格申购就可以，注意到REITS这个产品不是固定收益产品，它是有波动性风险的，就像可转债一样，我们打新可转债有比较稳健的收益，但是可转债上市以后，我们追高买入就有可能有亏钱的风险。所以建议大家顶格申购打新REITS，而不是REITS上市以后去追高买入。大家比较关心的是哪只REITS产品最好？按照不动产的类型来分类，分为产业园区，仓储物流，垃圾处理，污水处理，高速公路，根据相关的数据分析以及国外的运行情况来看，建议大家优先选择产业园区、仓储物流，其次是垃圾处理、污水处理，最后才是高速公路，产业园区里面优先选择苏州产业园和蛇口工业园，仓储物流里面普洛斯和盐田港都可以选择，垃圾处理是首钢生物、污水处理是首创水务、最后才选高速公路。根据发售时间安排，首批公募REITs将在5月31日启动公众投资者认购，从基金发售公告上看，张江REIT、盐港REIT、首钢绿能、广州广河、蛇口产园5只公募REITs面向公众投资者的募集时间只有5月31日-6月1日短短两天时间，浙江杭徽、东吴苏园、普洛斯、首创水务4只公募REITs面向公众投资者则有3天募集时间，为5月31日至6月2日。

0710REITs与高股息率的公共事业股的区别有哪些？平安基金REITs有关负责人：公募REITs产品投资是除股票、债券、衍生品之外的投资方式，风险低于传统股票。基础设施证券投资基金指引中对其产品结构有明确的规定：一：投向明晰：80%以上基金资产必须投资于基础设施ABS，并持有它的全部份额，这样保证了基金管理人能够与ABS以及底层资产深度绑定。

二：底层资产有着成熟的运营和稳定的现金流。我国公募reits的底层资产必须投资于基础设施项目，公用事业天然具备一定的抗周期、防御属性，现金流稳定性相对较好，可以作为投资者分散资产配置的一个工具。同时为了保障底层项目的高效运转，基金管理人通过聘请原始权益人或者其子公司负责项目运营。比如一个投资于高速公路资产的reits，负责这条公路运营就是当地的交投或者其子公司。这些原始权益人多为地方国企，具备丰富的运营经验，他们有强制配售比例要求和持有期限制，以保证这些运营管理机构尽职尽责管理底层资产。

三：强制性的分红。《基金基础设施指引》中要求reits采取封闭式运作，在符合分配条件的情况下每年不得少于1次，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。这个强制分红的规定，对于部分理财需求的投资者具备一定的吸引力。

四：封闭式的操作，可以在二级市场中交易。基金满足上市交易条件后将在交易所上市交易，场内普通投资者可以在交易所进行基金份额买卖，场外投资者可以将基金份额跨系统转托管至场内进行交易。

创金合信基金：REITs是一种基金产品，底层资产多为具有稳定盈利能力和分红能力的项目公司股权。因此REITs具备了股票的权益属性，同时也因为其分红的稳定性具有固定收益的属性，我们可以把REITs看作介乎权益类资产和固定收益类资产之间的特殊品种，其流动性暂时不如公共事业股，不过分红相较相关公共事业股更为稳定。

0810REITs产品有哪些风险？投资过程中需要注意什么？对于市场较关心的公募REITs的主要风险，专家表示，投资基础设施基金可能面临的主要风险包括基金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险、税收等政策调整风险等。建议投资者在参与基础设施基金相关业务前，认真阅读基金合同、招募说明书等法律文件，熟悉基础设施基金相关规则，自主判断基金投资价值，自主做出投资决策，自行承担投资风险。博时基金：REITs的风险主要是收益风险及运营风险。收益风险方面，对资产进行评估，包括评估原始权益人财务报表、整体的业务经营、公司治理结构等多个方面。产品发行完毕后将会进入到运营阶段，运营风险可能包括运营期间现金流出现波动、有其他突然发事件等。

平安基金REITs有关负责人：基础设施基金采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构有以下特点：

一是80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额；基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权；

二是基金通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利；三是基金管理人主动运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的；四是采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。基础设施公募REITs是并列于股票、债券、基金和衍生品的证券品种，产品具备以下特点：一是公募REITs可盘活存量资产，提升基础设施资产估值，获得流动性溢价，同时提供增量投资资金，改善负债水平，降低企业杠杆率，助力企业“轻资产”运营模式转型，更好地推动资本市场服务实体经济；二是公募REITs产品将90%的基金年度可分配利润用于分配，高比例分红，同时由于基础设施项目权属清晰，现金流持续、稳定，投资回报良好，填补了当前金融产品的空白，丰富了投资品种，便利投资者投资于流动性较弱的基础设施项目；三是公募REITs产品规则透明健全，比照公开发行证券比照公开发行证券要求建立上市审查制度，制定了完备的发售、上市、交易、收购、信息披露、退市等具体业务规则。基础设施项目可借助资本市场公开、透明机制，通过资本市场融资，引导金融资金参与实体项目建设，实现高质量发展。盈米基金研究员周禹农：对于普通投资者，建议其重点了解基金的存续期以及资本化率，此外不同产品固定及浮动管理费率的条款差异较大也会影响投资者的实际持有体验，在投资过程中要对项目的流动性风险、产业政策以及集中投资风险保持警惕。

09国内的REITs收益是否可以和美国、香港相比？REITs起源于上世纪60年代的美国，据统计，全球过去20年的REITs，平均收益率在10%左右，其中美国的REITs产品，年平均总收益接近12%。当然了，这个收益不仅包括分红，REITs还可以像股票一样公开上市，也就是咱们还能多赚一笔股价增长的钱。而且REITs的分红非常及时，监管规定每年都必须拿出90%以上的收入分给投资人。其实在国外，公募REITs已经有了比较成熟的市场。截止2019年，美国REITs的市场规模达到1.33万亿，占美国股市规模20%以上。平安基金REITs有关负责人：各产品底层资产不同，预期的现金分派率也不同，无法直接参考比较。

创金合信基金：美国、香港的REITs收益率普遍能够达到9%左右的较高收益率，主要原因在于美国、香港的REITs底层资产比较多元化，常见于相对租售比较高的商业地产、成本收益较高的校园租赁等高收益资产。

国内目前试点的REITs产品底层资产为基础设施，基础设施包括高速公路、工业园区、污水处理等具有公益特性的项目，此类底层资产相较商业地产项目的升值空间较小，但是收益稳定性会更加有保障。

普通基民可以重点分析REITs底层资产的利润获取能力，后续持续运作成本等影响分红稳定性的关键要素后作出投资决定。

盈米基金研究员周禹农：纵观美国Reits的发展历史可以发现在2020年之前美国Reits市场也曾一度表现不佳，近20年随着规模增加与流动性提升，投资者也给予Reits更高的估值从而形成良性循环。我们可以看到海外市场Reits发展也并非一帆风顺，投资者需要时间来提高产品认知而监管也需要探索配套政策。

10买REITs和买商铺收租的区别？哪种更稳当呢？平安基金REITs有关负责人：目前已获批的9个公募REITs产品可以分为两类，一是特许经营权类，另一类是产权类。

特许经营权类资产主要包括高速公路等资产：这类资产特许经营期限一般最长不超过30年，在收费期限届满后需无偿归还政府、资产价值到期将会归零，所有资产估值客观上会呈现“逐年递减”的特征，预期现金分派率会呈现前低后高的特征。对于此类资产，应当通过投资内部收益率（IRR）来衡量收益情况。

产权类资产主要包括产业园区、仓储物流等资产：这类资产权属价值总体上具备长期延续的可能性，资产估值相对稳定，在使用期限到期后资产价值不会归零。产权类资产的收益可以适用现金分派率衡量。

其中产权类公募REITs有产品的底层资产与商铺收租的盈利模式略有相像，都是以租金收益为主。二者不同的地方在于REITs有产品起投金额较低，且底层资产满足已经产生持续、稳定的收益及现金流的要求。底层项目经过专业的中介机构及基金管理人、财务管理人尽调，产品运营期间，基金管理人履行主动管理职责，并监督运营管理机构履行运营管理职责。

创金合信基金：买物业需要较大的资什么比较赚钱金投入，风险相对集中，收益情况由该物业的周边商业活动是否活跃决定。

本次试点的基础设施REITs购买门槛相较购买物业来说是很低的，基本都是单笔认购份额为1000份，相对购置物业的低成本参与是REITs的显著优点。同时，本次试点的REITs的基础资产是基础设施项目的股权，基础设施项目股权有一定的公益性和收入稳定性，有一定的权益属性，提高了投资人定期收取分红的概率。

【 THE END 】

投资理财是理一生的财富，不是解决燃眉之急。这个过程中，你可能赚钱也可能亏钱。因此你必须要有良好的心理素质，不计小、不贪大、不急躁、不拖延、不冒失，更不能盲目。在投资理财过程中，认识最重要，学会是关键，行动才是根本。只要你掌握正确科学的理财方法，就可以由主动收入变为被动收入，用钱赚钱，使生活水平越来越好，生活品质越来越高。所以，无论穷富，越早开始理财越好。

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